Direito Imobiliário - Compra e Venda de Imóveis

O que é um Contrato de Compra e Venda de Imóveis – Direito Imobiliário?

Em matéria de propriedade de imóveis, que tanto podem ser rústicos como urbanos, embora neste caso vamos tecer apenas considerações sobre estes últimos, a transmissão comporta normalmente uma fase prévia de negociação dos termos dessa transmissão, designadamente em termos de definição das partes e da propriedade e da fixação de um preço e respetivas condições de pagamento, assim como do prazo para a celebração da escritura.

Devo recorrer a agências imobiliárias?

É importante perceber que as agências imobiliárias se encarregam de fazer a aproximação entre os desejos e as disponibilidades do comprador e o que existe de oferta por parte do mercado para satisfazer esses desejos, negociando o preço e as demais condições da transmissão, representando, nuns casos, os interesses do vendedor, e noutros casos os interesses do comprador.

Devo recorrer a  Advogado de Direito Imobiliário?

É aconselhável recorrer a um Advogado de Direito Imobiliário para que o mesmo possa constatar a conformidade do Imóvel.

Esta fase prévia, fica normalmente  documentada pela assinatura de um contrato promessa de compra e venda da propriedade – redigido por um Advogado –  com a fixação de um sinal, figura prevista no artigo 442.º do Código Civil que funciona como um mecanismo de persuasão ao cumprimento, dado que quem incumprir arrisca-se, em princípio, a perder o sinal ou a devolver em dobro, isto se não estiver convencionado outro tipo de sanções.

O Advogado Imobiliário também o auxilia nos impostos a liquidar à Autoridade Tributária, na Escritura de Compra e Cenda do Imóvel e no Registo Predial.

Qual o valor do sinal para a Compra do Imóvel?

A negociação para a fixação do valor do sinal é livre, podendo ser mesmo uma imediata antecipação do pagamento, mas normalmente anda entre os 10 e os 15%, de forma a que, se acontecer alguma eventualidade a uma das partes, o prejuízo seja mais contido.

Porque é importante recorrer a um Advogado?

Entretanto, a prudência aconselha a que se verifique se sobre a propriedade recai alguma hipoteca ou existe alguma dívida que a onere, muitas vezes penhoras fiscais ou outras que o vendedor contraiu. A informação que, muitas vezes, vai circulando sobre a saúde financeira de certas construtoras também é relevante, para não se ser surpreendido com uma insolvência em que eventuais sinais e adiantamentos que tenha feito acabam por mergulhar numa lista de muitos outros credores.

Relativamente aos condomínios convirá contatar as respetivas administrações de condomínio, para saber eventuais dívidas existentes do condómino vendedor, dado que, muito embora não sejam da sua responsabilidade, se pode ver envolvido em ação judicial para se defender da sua não exigibilidade. Aliás, nesse contato, convirá perguntar se estão previstas obras de reparação ou conservação de envergadura a curto prazo, do género substituição de telhados, pintura do prédio, substituição de elevadores, pois ao adquirir a propriedade, passará a ser responsável por todos os montantes que se venham a despender para as concretizar.    

Quanto tempo decorre entre o Contrato de promessa e o Contrato de Compra e Venda?

Entre a data da assinatura do contrato promessa e a celebração do contrato definitivo de compra e venda medeia um tempo que serve, por um lado para o vendedor reunir toda a documentação necessária para a venda, se ainda não a tiver, e, por outro, serve para o comprador reunir os fundos necessários para a aquisição, seja através de fundos próprios, seja através do recurso a empréstimos bancários, com as inerentes negociações em matéria de avaliação dos imóveis, fixação de prazos de amortização e de juros, assim como garantias a prestar, normalmente hipotecas sobre os imóveis.

Escritura Pública

Com a escritura pública opera-se a transmissão da propriedade do vendedor para o comprador.

O preço acordado, deduzido do sinal já adiantado, é pago, normalmente antes da escritura, em termos de que, quando o advogado ou notário ateste tal facto, e procede à sua leitura, todos os aspetos financeiros já se encontram regularizados.

Se existir a intervenção de uma entidade financeira para o mútuo, estará presente um representante do banco com poderes para o respetivo contrato, normalmente um advogado.

Emitidas cópias autenticadas do ato de transmissão, há seguidamente um aspeto muito relevante que é dar-lhe a competente publicidade, o que é feito através do registo na Conservatória do Registo Predial do local onde a propriedade se situa. 

No contexto da transmissão do imóvel é importante a questão do preço que, sendo livremente negociado, é o resultado da conjugação dos interesses do vendedor em o alienar e do comprador em o adquirir, mas não se pode deixar de ter em conta que a transmissão envolve um conjunto de despesas que vão para além do preço a pagar, desde logo, quando a transação é mediada por uma agência imobiliária, que cobra uma percentagem do respetivo preço, normalmente de 3 a 5%.

Por outro lado, há que considerar as despesas fiscais e administrativas a onerar as transações.

Assim, o Imposto de Selo, da responsabilidade do comprador, que segundo a respetiva Tabela Geral, verba 1.1 é de 0,8%.

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é calculado a partir do valor da escritura mas se este valor for inferior ao valor patrimonial tributário, então será este último valor o considerado para efeitos de aplicação das respetivas taxas.

Para os prédios urbanos ou frações autónomas destinados a habitação própria e permanente, e desde que o valor não ultrapasse os 92 407 €, é possível requerer e beneficiar de isenção. Para os outros casos, as taxas são progressivas consoante o valor da transmissão, podendo, no limite, para transmissões superiores a um milhão de euros, chegar aos 7,5%. 

Para efeitos unicamente da escritura, as despesas variam em função do valor mas, acrescentadas de mais o preço de uma certidão, normalmente ficam-se pelos 200 a 350 euros.

Já na Conservatória do Registo Predial o registo fica pelos 225 euros a que acresce o IVA. No caso de recurso ao mútuo há lugar a dois registos, da compra e venda e da hipoteca, onde se descreve toda a maturidade do empréstimo em termos de prazos, taxas de juro, penalidades, etc.

O serviço Casa Pronta, disponibilizado pelo Estado nalgumas localidades, embaratece os custos da transação, em termos notariais e de registo, sendo uma solução a ter em conta no cumprimento de tudo o que é necessário para uma transmissão de propriedade.

É necessário recorrer a um Advogado ?

Não sendo indispensável é, no entanto, aconselhável que as transações sejam acompanhadas por um advogado, que normalmente assiste o comprador, mas cujo apoio também pode ser prestado ao vendedor.

O vendedor não pode pensar apenas no preço como a realização de um lucro líquido, pois, muitas vezes, existem impostos escondidos, como no caso da tributação das mais-valias, que constituem verdadeiros amargos de boca, eliminando uma parte substancial das vantagens que se julgou ter na transação.

Já relativamente ao comprador a presença do advogado justifica-se para a confirmação da habilitação e suficiência de poderes do alienante para vender o imóvel, verificação de eventuais ónus que recaiam sobre o mesmo e limitem o direito de propriedade, caso de servidões e outro tipo de autorizações que tenham sido prestadas, autorizações e licenças que a propriedade deva possuir, redação do contrato promessa, verificação das taxas e do direito aplicável na transação.

Quais os honorários do advogado?

Os honorários dos advogados são variáveis, mas normalmente nunca excedem 2% do valor da transação, convindo, no entanto, para evitar surpresas, indagar previamente o custo da assessoria jurídica. 

Caso queira confiar ao advogado a sua intervenção na compra, poderá emitir-lhe uma procuração com poderes especiais para a específica transação, o qual em estrito respeito das suas diretrizes, assinará o contrato promessa e, disponibilizados os necessários fundos para o pagamento da transação, poderá posteriormente assinar a respetiva escritura.

Os Advogados que exercem Direito Imobiliário têm atualmente competência para lavrar termo de autenticação dos contratos de compra e venda, cabendo-lhes uma explicação aos outorgantes do seu conteúdo e do documento particular anexo a esse termo, o qual, no entanto, só terá validade após o respetivo depósito eletrónico, obrigatoriamente efetuado em Predial Online, assim como a advertência da obrigatoriedade do registo predial, do referido documento particular, a promover por eles próprios. Também, nestes casos, convirá indagar previamente os custos junto dos respetivos profissionais a fim de acautelar eventuais surpresas.